성지파트너스 건설·부동산·기업법무 센터

임대차계약이 종료됐지만 집주인으로부터 보증금을 돌려받지 못한 채 이사를 해야 하는 상황이 발생할 수 있다. 새 주택으로 옮겨야 하거나 직장·생활상의 사정으로 기존 주택을 먼저 비워야 한다면 더욱 신중할 필요가 있다. 별도의 조치 없이 주택에서 퇴거하면 기존에 확보한 대항력과 우선변제권을 유지하는 데 문제가 생길 수 있기 때문이다. 

주택임대차보호법에 따르면 임차인은 주택을 인도받고 주민등록을 마치면 대항력을 취득할 수 있다. 다만 대항력은 취득한 이후에도 주택의 점유와 주민등록 등 요건을 계속 갖추고 있어야 한다. 따라서 보증금을 반환받지 못한 상태에서 임차인이 아무런 조치 없이 이사하면 기존에 취득한 대항력과 우선변제권이 문제될 수 있다. 

이때 활용할 수 있는 제도가 임차권등기명령이다. 임차권등기가 완료되면 임차인이 주택에서 이사하더라도 기존에 취득한 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있다. 따라서 보증금을 돌려받지 못한 채 부득이하게 이사해야 하는 임차인이라면 퇴거에 앞서 임차권등기명령을 신청하고 등기가 완료됐는지 확인하는 것이 중요하다. 

특히 ‘임차권등기명령을 신청했으니 바로 이사해도 된다’고 생각하는 것은 주의해야 한다. 임차권등기가 실제로 마쳐지기 전에 임차인이 주택에서 퇴거해 점유를 상실했다면 기존에 취득한 대항력이 소멸하게 된다.

이후 임차권등기가 완료되더라도 소멸한 대항력이 소급해 회복되는 것은 아니다. 결국 임차권등기명령은 단순히 신청하는 것만으로는 충분하지 않고, 등기가 실제로 완료된 이후 주택에서 퇴거해야 기존 권리를 유지할 수 있다는 점에 유의해야 한다. 

보증금 반환이 계속 지연된다면 임차권등기만으로 문제가 해결되는 것도 아니다. 임대인을 상대로 보증금 반환을 청구하고, 판결 등 집행권원을 확보한 뒤 필요한 경우 임대인의 재산에 대한 강제집행을 진행해야 할 수 있다. 이때 계약서와 보증금 지급 내역, 계약 종료를 통보한 문자나 내용증명 등 관련 자료를 미리 확보해 두는 것이 중요하다. 

결국 임대차보증금 문제에서는 ‘언제 이사하느냐’가 임차인의 권리관계에 직접적인 영향을 미칠 수 있다. 계약이 종료됐음에도 보증금을 반환받지 못했다면 무작정 먼저 퇴거하기보다 현재 확보한 대항력과 우선변제권을 확인하고, 필요한 경우 임차권등기명령을 신청해 등기가 완료된 후 이사하는 것이 안전하다. 이후에도 보증금 반환이 이뤄지지 않는다면 반환청구와 강제집행 등 후속 절차를 검토할 필요가 있다. 

보증금을 돌려받지 못한 임차인이 임차권등기 완료 전에 먼저 퇴거하면 기존 대항력에 문제가 발생할 수 있다. 새로운 집으로 이사해야 하는 상황이라면 임차권등기가 실제로 마쳐졌는지를 확인하고, 반환이 계속 지연될 경우 보증금반환청구와 강제집행 등 후속 절차까지 함께 검토할 필요가 있다.

도움말: 법무법인(유한) 성지 파트너스 김한수 대표변호사​