성지파트너스 건설·부동산·기업법무 센터

｜최승준 성지파트너스 대표변호사

도시정비사업은 ‘도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)’에 따라 노후·불량 건축물이 밀집한 지역을 재개발·재건축·주거환경개선 등의 방식으로 정비하는 공익사업이다. 이러한 사업에서 감정평가와 분담금은 조합원의 재산상 권리·의무를 구체화하는 핵심 요소다.

종전 자산의 가액과 종후 자산의 가격, 그리고 사업비를 어떻게 평가·배분하느냐에 따라 조합원별 부담과 수익이 크게 달라지기 때문이다. 따라서 감정평가와 분담금 산정은 단순한 기술적 계산을 넘어, 조합원 간 이해관계가 첨예하게 대립하는 분쟁의 집중 지점이 된다. 실무에서 감정평가와 분담금 관련 소송이 꾸준히 증가하는 것도 이 때문이다.

도시정비법은 관리처분계획 수립 과정에서 감정평가를 필수 절차로 규정하고 있다. 통상 조합은 시장·군수가 선정하거나, 법에 정한 절차에 따라 선정된 감정평가업자 2인 이상의 평가액을 산술평균해 종전 자산의 평가액을 산정한다. 이때 평가의 대상은 토지와 건물, 대지권, 그리고 경우에 따라 점포·영업시설 등이다.

재개발 사업에서는 토지와 건물이 함께 평가되지만, 재건축 사업에서는 토지 가치가 상대적으로 더 큰 비중을 차지하는 경우가 많다. 감정평가는 해당 지역의 거래사례 비교, 수익환원, 원가법 등의 방법을 종합해 이뤄지며, 사업시행인가 시점 전후의 시가를 기준으로 한다는 점이 일반적이다. 여기서 산출된 종전자산 평가액은 이후 비례율 산정과 권리가액 산정의 기초가 된다.

감정평가의 결과로 산정되는 종전자산 평가액은 조합원별 권리가액을 정하는 가장 중요한 기준이다. 통상 정비사업에서는 ‘권리가액=종전 자산평가액×비례율’의 구조를 취하고, 이 권리가액과 종후 분양받을 새 아파트·상가의 분양가를 비교해 분담금을 산출한다.

비례율은 ‘(종후 자산평가액-총 사업비)÷종전 자산평가액’이라는 공식으로 계산되는 경우가 많다. 종전 자산평가액이 동일한 조합원이라도, 비례율이 높게 나오면 권리가액이 상승해 분담금 부담이 줄어들고, 반대로 비례율이 낮아지면 권리가액이 줄어 분담금이 증가한다. 결국 감정평가 단계에서의 작은 차이가 이후 분담금 단계에서 상당한 금액 차이로 누적되기 때문에, 조합원들은 감정평가 결과에 민감하게 반응할 수밖에 없다.

분담금은 요약하면 “조합원이 새로 분양받는 아파트의 분양가에서 자신의 권리가액을 공제한 나머지 금액”이다.

실무에서 흔히 쓰는 표현으로 정리하면, ‘분담금=(조합원 분양가)-(종전 자산평가액×비례율)” 구조다.

예컨대 종전 자산평가액이 5억 원이고, 비례율이 120%라면 권리가액은 6억 원이 되며, 새 아파트 분양가가 8억 원이면 분담금은 2억 원이 된다.

반대로 종전 자산평가액이 4억 원으로 평가되거나, 비례율이 100%로 떨어질 경우 권리가액이 4억 원이 돼 같은 분양가 8억 원 기준 분담금은 4억 원까지 늘어난다.

조합원 입장에서는 감정평가의 1억, 비례율의 10%가 분담금 수억 원의 증감으로 연결될 수 있으므로, 평가 단계부터 강하게 이의를 제기하는 것이다. 이 때문에 분담금 분쟁은 대부분 감정평가의 적정성 문제와 직결된다.

감정평가를 둘러싼 분쟁의 유형은 비교적 유사한 패턴을 보인다.

첫째, “내 종전 자산이 주변 시세 대비 과소 평가됐다”는 주장이다. 인근 유사 아파트 실거래가나 공인중개사 시세, 인터넷 시세 등을 제시하며 감정평가액이 현저히 낮다는 주장이 자주 제기된다.

둘째, “도로 접면, 모퉁이 상가, 코너 호수, 향(向)·층수 등 개별요인이 제대로 반영되지 않았다”는 문제 제기이다. 특히 상가나 다세대·다가구 건물의 경우 층별·임대수익 차이가 큰데, 이를 충분히 반영하지 않았다는 다툼이 많다.

셋째, “조합과 가까운 특정 감정평가업자가 유리하게 평가했다”는 공정성 문제다. 감정평가업자 선정 절차가 법령·정관·규약에 맞지 않거나, 경쟁 입찰 없이 사실상 내정된 업체가 선정된 정황이 있을 경우, 조합원들은 ‘짜고 치는 평가’라고 의심하며 강하게 반발하게 된다.

법원은 감정평가와 관련해 비교적 일관된 태도를 보인다.

우선 감정평가가 전문적·기술적 판단 영역이라는 점을 전제로, 명백한 오류가 없으면 감정인의 판단을 존중하는 경향이 강하다. 감정평가사가 통상적인 평가기준과 절차를 준수했고, 평가서에 그 근거와 산정 과정이 논리적으로 기재돼 있다면, 단지 조합원이 체감하는 시세와 다르다는 사정만으로 평가를 위법·부당하다고 보기 어렵다는 입장이다.

다만, 평가 대상 누락, 인근 거래사례의 왜곡·선별, 특정 유형 부동산만 편중 반영한 경우 등 명백한 기초사실 오인이나 합리성을 상실한 평가가 인정될 때에는 그 부분을 위법으로 판단하기도 한다. 결국 법원은 감정평가의 ‘결과’ 자체보다 그에 이르는 ‘절차와 논리’의 합리성을 중시한다고 이해할 수 있다.

관리처분계획을 둘러싸고도 감정평가 관련 분쟁이 빈번하다.

관리처분계획은 종전자산 평가액, 분양 대상·평형 배정, 분담금·청산금 등의 내용을 포괄하는데, 여기서 종전자산 평가액 부분만을 떼어내 취소를 구할 수 있는지, 아니면 관리처분계획 전체를 대상으로 해야 하는지가 쟁점이 돼 왔다.

판례는 통상 관리처분계획의 내용 중 종전자산 평가액 부분이 독립된 처분성 내지 위법사유로 인정되기 어렵고, 관리처분계획 전체의 위법을 주장하는 구조를 요구하는 경향이 있다.

따라서 종전자산 평가액만 일부 수정해 달라는 식의 소송은 인용되기 어렵고, 평가의 전제·방법·자료가 현저히 불합리하거나 조합 절차상 중대한 하자가 있는지를 중심으로 다퉈야 한다. 이 때문에 조합원들이 감정평가 단계부터 의견제출, 이의신청, 총회 의결 과정 등에 적극적으로 참여하는 것이 중요하다.

분담금 분쟁은 한층 복합적이다. 기본적으로 분담금은 관리처분계획에서 조합원별로 특정되고, 이후 사업 진행 과정에서 공사비 증가, 금융비용 증가, 일반분양 수입 감소 등의 사정을 이유로 추가 분담금이 부과되는 구조를 취하기도 한다.

이때 쟁점은 크게 두 가지로 나뉜다. 첫째, 최초 관리처분계획에서 정한 분담금 산정 구조나 비례율이 위법·불공정한지 여부이다. 특히 일부 조합원에게만 특정 평형 배정 조건을 부여하거나, 초과이익 환수 부담, 임대주택·기부채납 부담을 한 그룹의 조합원에게 상대적으로 전가한 경우 형평성 위반 논란이 생긴다.

둘째, 사업비가 예상보다 증가했다는 이유로 추가 분담금을 부과하는 행위가 정관·규약·총회결의에 근거하고 있는지 여부이다. 조합 집행부가 충분한 정보 제공·설명 없이 일방적으로 추가 분담금을 통지할 경우, 조합원들은 절차상·실체상 위법을 주장하며 소송을 제기하게 된다.

분담금 관련 최근의 경향에서 주목할 점은, 과거에는 조합원 개인이 조합을 상대로 한 분담금 다툼이 “조합 내부의 사인 간 분쟁”이라며 소송상 권리보호이익이 없다고 본 사례들이 있었으나, 점차 조합의 관리처분계획 및 분담금 부과 행위에 대해서도 항고소송 또는 민사소송을 통해 사법적 통제가 이뤄지는 방향으로 태도가 정교화되고 있다는 점이다.

조합원 입장에서는 단순한 규약상 내부 절차의 문제로 치부되던 영역이 점차 공법·사법적 심사의 대상이 돼 실제로 분담금 감액이나 청구 기각, 혹은 청산금 정산 방식 변경 등의 결과를 이끌어내는 사례가 늘고 있다. 이는 도시정비사업이 실질적으로 공익성과 강제성을 띠는 준공공적 사업이라는 인식의 확산과도 연결된다.

이러한 법리와 판례의 흐름을 감안할 때, 실무에서 조합과 조합원 모두가 유념해야 할 점이 몇 가지 있다.

우선 감정평가 단계에서 조합은 평가업자 선정 절차의 투명성을 확보해야 한다. 공모·입찰 방식, 후보군 공개, 이해상충 여부 확인 등을 통해 ‘조합과 가까운 특정 업체 밀어주기’라는 의심을 사전에 차단하는 것이 중요하다.

다음으로 감정평가 결과에 대한 충분한 설명과 공람 절차가 필수적이다. 단순히 숫자만 통지할 것이 아니라, 평가 기준, 인근 거래사례, 개별요인 조정 내역 등을 가능하면 시각적으로 이해하기 쉽게 설명해야 한다. 이 과정에서 조합원의 이의제기·질문에 성실히 답변하고, 필요시 재검토나 일부 수정에 응하는 태도를 보이는 것이 이후 소송 리스크를 상당 부분 줄여 준다.

조합원 입장에서는 감정평가 결과를 수령한 뒤 곧바로 소송을 떠올리기보다, 우선 내부 절차를 통해 문제를 제기하는 것이 바람직하다. 정관·규약에 따른 이의신청, 총회 안건 상정 요구, 대의원회 설명 요청 등을 충분히 활용해야 한다. 이 과정에서 스스로 인근 실거래가, 공시가격, 현장 사진, 임대수익 자료 등을 수집해 객관적인 근거를 제시하는 것이 설득력을 높인다.

또한 분담금 통지서를 받은 경우에는 단순히 ‘너무 많다’는 인상적 반발보다는, 관리처분계획상의 비례율·사업비·일반분양 수입 전제와 실제 결과를 비교해 어떤 항목에서 차이가 발생했는지를 구체적으로 짚어보는 것이 중요하다. 법원 역시 구체적 수치와 구조에 기반한 주장을 선호하며, 막연한 불만 수준의 다툼에는 소극적인 태도를 보이는 경향이 있기 때문이다.