성지파트너스 건설·부동산·기업법무 센터

｜최승준 성지파트너스 대표변호사

최근 부동산 시장에서 공유지분 매수 및 이른바 ‘지분 쪼개기 투자’가 하나의 투자 방식으로 자리 잡고 있다. 고금리와 거래 위축 속에서 초기 자금 부담을 낮출 수 있다는 점이 부각되면서, 경매 물건이나 개발 예정지, 재개발·재건축 구역을 중심으로 이러한 거래가 증가하고 있다.

그러나 공유지분은 단독 소유와 달리 권리의 내용과 행사 방식이 본질적으로 제한돼 있고, 다수 이해관계가 결합되는 구조이기 때문에 작은 오해 하나가 곧바로 분쟁으로 이어지는 경우가 많다. 단순히 ‘지분’이라는 외형만 보고 접근하기에는 그 내부가 지나치게 복잡한 권리 형태이다.

가장 빈번한 오해는 지분 취득이 곧 특정 부분의 사용권 확보로 이어진다는 인식이다. 그러나 공유자는 공유물 전부에 대해 지분 비율로 권리를 가질 뿐, 특정 부분을 배타적으로 지배할 권리를 갖지 않는다.

실무에서는 ‘사실상 구분 사용 중’이라는 설명이 거래를 유도하는 경우가 많으나, 이는 법적으로 언제든지 번복될 수 있는 취약한 상태다. 실제로 다가구주택이나 상가에서 특정 층 또는 점포를 전용하는 것처럼 사용되다가도, 공유자 간 갈등이 발생하면 즉시 그 전제가 무너진다. 기존의 사용 관행이나 구두 합의는 제3자에게 대항하기 어렵고, 서면 약정이 있더라도 물권적 효력이 인정되지 않는 이상 안정성을 담보하기 어렵다.

경매를 통한 지분 취득은 이러한 위험이 가장 극명하게 드러나는 영역이다. 외형상 저렴한 낙찰가가 투자 판단을 자극하지만, 낙찰 이후 실제 권리 행사는 전혀 다른 문제다. 아파트나 주택의 지분을 낙찰받은 경우 기존 점유자를 상대로 명도를 기대하는 사례가 많으나, 공유자 일방의 점유는 원칙적으로 다른 공유자의 권리를 배제하는 불법 점유로 보기 어렵다.

따라서 단독 명도는 인정되기 어렵고, 현실적으로는 사용료 상당의 부당이득 반환 청구 등 간접적인 권리 행사에 머무르는 경우가 많다. 이 과정에서 장기간의 소송과 협상이 불가피하고, 그 비용이 수익을 잠식하는 사례가 빈번하다.

더 나아가 경매 지분 투자에서는 유치권이나 법정지상권과 같은 부담이 결합된 경우도 적지 않다. 예컨대 토지 지분을 낙찰받았으나 지상에 타인의 건물이 존재해 법정지상권이 성립하는 경우, 토지 이용이 사실상 제한된다. 또는 공사대금 채권을 주장하는 유치권자가 점유를 유지하는 경우, 낙찰자는 점유를 회복하기 위해 추가적인 법적 대응을 해야 한다. 이러한 요소는 통상 감정평가나 입찰 과정에서 충분히 반영되지 않는 경우가 많아, 사후적으로 예상치 못한 부담으로 작용한다.

재개발·재건축 구역에서의 지분 투자 역시 별도의 위험 구조를 가진다. 특히 지분 쪼개기를 통해 조합원 수를 늘리거나 권리 배분을 유리하게 만들 수 있다는 식의 설명이 유통되지만, 실제로는 도시정비법과 조합 정관에 따라 엄격한 요건이 적용된다. 일정 시점 이후의 지분 취득은 조합원 지위가 인정되지 않거나, 1세대 1조합원 원칙에 따라 권리가 제한되는 경우가 많다. 동일 건물 내 다수 지분 보유자가 존재할 경우, 최종적으로 누구에게 권리가 귀속되는지를 둘러싸고 분쟁이 발생하기도 한다. 실제 사례에서도 지분을 여러 개 취득했음에도 불구하고 단 하나의 권리만 인정되거나, 아예 현금청산 대상으로 분류되는 경우가 반복되고 있다.

기획부동산형 지분 쪼개기 투자는 보다 구조적인 위험을 내포한다. 대규모 토지를 매입한 후 이를 수십 또는 수백 개의 지분으로 나누어 판매하면서 개발 가능성을 강조하는 방식인데, 실제로는 인허가 가능성이나 기반시설 확보 여부에 대한 검토 없이 진행되는 경우가 많다. 임야나 농지의 경우 전용 허가, 도로 확보, 기반시설 설치 등 복수의 요건이 충족돼야 활용이 가능함에도 불구하고, 단순한 장래 가치만을 강조하는 사례가 빈번하다. 그 결과 투자자는 사실상 이용 불가능한 토지의 일부 지분만을 보유하게 되고, 매각이나 분할도 어려운 상태에 놓인다.

세금 문제 역시 간과하기 어렵다. 지분 거래는 그 형태와 무관하게 부동산 취득 및 양도로 보아 취득세와 양도소득세가 부과된다. 특히 지분을 반복적으로 취득하거나 단기간 내 매도하는 경우, 세 부담이 예상보다 크게 증가할 수 있다. 또한 특수관계인 간 지분 이전이나 명의 분산 형태의 거래는 과세당국의 검토 대상이 될 수 있으며, 경우에 따라 증여세 문제로 확장될 가능성도 존재한다. 투자 구조를 설계할 때 세무적 효과를 충분히 고려하지 않으면, 수익의 상당 부분이 세금으로 소진되는 결과가 발생할 수 있다.

형사적 리스크도 배제할 수 없다. 지분 거래 과정에서 사실과 다른 개발 계획을 제시하거나, 특정 부분의 독점 사용이 가능한 것처럼 기망하는 경우에는 사기 문제로 이어질 수 있다. 실제로 기획부동산 사건에서는 허위·과장 광고를 통한 지분 판매가 형사처벌로 이어진 사례가 다수 존재한다. 투자자 입장에서도 설명 내용이 객관적 근거를 갖추고 있는지, 관련 인허가나 계획이 실제로 존재하는지에 대한 확인이 필요하다.

계약 구조 역시 중요한 논점이다. 지분 거래에서는 단순한 매매계약 외에 사용·수익에 관한 별도 약정, 향후 매각 또는 분할에 관한 합의, 우선매수권 설정 등이 함께 이루어지는 경우가 많다. 그러나 이러한 약정이 등기되지 않는 이상 제3자에게 대항할 수 없고, 실제 분쟁 상황에서는 효력이 제한되는 경우가 많다. 특히 기존 공유자와 체결한 약정이 신규 공유자에게 승계되지 않는 경우, 투자자가 기대한 권리 구조는 쉽게 붕괴될 수 있다.

출구 전략의 부재 역시 지분 투자의 구조적 문제이다. 단독 소유 부동산과 달리 지분은 시장에서의 수요가 제한적이기 때문에, 매각 자체가 어려운 경우가 많다. 특히 분쟁이 발생한 상태에서는 거래가 사실상 불가능해지고, 공유물 분할 외에는 현실적인 회수 수단이 없는 상황에 놓이게 된다. 그러나 분할 역시 현물분할이 어려운 경우 경매로 이어지며, 이 과정에서 가격 하락이 불가피하다.

결국 공유지분 매수 및 지분 쪼개기 투자는 ‘소액 투자’라는 장점과 맞바꾼 구조적 제약과 불확실성을 전제로 하는 투자 방식이다. 경매 지분, 재개발 지분, 기획부동산 지분 등 유형에 따라 위험의 양상은 다르지만, 공통적으로는 권리 행사에 타인의 협력이 필수적이라는 점에서 독립성이 결여되어 있다. 이는 곧 투자 수익이 외부 변수에 크게 의존한다는 의미이기도 하다.

따라서 이러한 투자를 검토할 때에는 단순히 가격이나 기대수익만을 기준으로 판단해서는 안 된다. 해당 지분이 실질적으로 어떤 권리를 의미하는지, 독립적 사용이 가능한지, 분할 또는 매각이 현실적으로 가능한지, 세금 및 법적 리스크는 무엇인지 등을 종합적으로 검토해야 한다. 특히 “지분이라서 싸다”는 설명은 대부분 그 자체로 위험 신호에 가깝다.

부동산은 결국 권리의 집합체이다. 공유지분은 그중에서도 가장 불완전한 형태의 권리에 속한다. 이를 충분히 이해하지 못한 채 이뤄지는 투자는 기대 수익이 아니라 구조적 분쟁을 내재한 선택이 될 가능성이 높다.

투자에 앞서 확인해야 할 것은 가격이 아니라 권리의 실질이며, 그 권리를 실제로 행사할 수 있는지 여부이다. 그것이 공유지분 투자에서 손실을 피하기 위한 최소한의 기준이다.