성지파트너스 건설·부동산·기업법무 센터

사진 = 법무법인 성지파트너스 김한수 대표변호사 

최근 5년간 ‘국토교통부 하자 심사 분쟁조정위원회’에 접수된 

아파트 하자 신고만 약 2만 5,000건에 이르는 것으로 접수됐으며 

이는 하루 평균 13건, 해마다 약 5,000건으로 나타났다.

국토교통부로부터 제출받은 자료에 따르면 최근 5년간 ‘하자 심사 

분쟁 조정위’에 접수된 하자 신고 건수는 총 2만 4,285건으로 

연도별로 보면 ▲2017년 4,089건 ▲2018년 3,818건 ▲2019년 4,290건 

▲2020년 4,402건 ▲2021년 7,686건으로 급격히 증가한 것으로 

나타났으며 같은 기간 신고접수 된 하자 유형으로는 크게 균열과 

기능불량, 결로, 들뜸 및 탈락, 결로, 누수 등이었으며 이중 

▲균열이 총 9,805건으로 가장 많이 접수됐고 이어 ▲기능불량 8,722건 

▲들뜸 및 탈락 6,980건 ▲결로 6,347건 ▲누수 3,057건 순으로 집계됐다.

이에 하자 판정 기준이나 하자담보책임에 대한 규정은 

공동주택 하자의 조사, 보수비용 산정 및 하자 판정기준 등을 

규정한 건설산업기본법에 따른다. 집합건물법은 공동주택의 

담보책임에 관한 주택법 규정에 따라 공동주택의 사용검사일부터 

담보 책임기간 안에 하자가 발생한 때 담보책임을 인정한다.

우선 공동주택관리법에 명시된 하자담보책임에 따르면 공동주택의 

하자에 대하여 분양에 따른 담보책임(제3호 및 제4호의 

시공자는 수급인의 담보책임을 말한다)을 진다.

구체적으로 담보책임을 지는 자를 '사업 주체'라고 명하며, 

사업 주체에 ① 주택법 제2조 제10호 각 목에 따른 국가ㆍ지방자치단체, 

한국토지주택공사 또는 지방공사, 제4조(주택건설 사업 등의 등록) 에 

따라 등록한 주택건설사업자 또는 대지조성 사업자, 그 밖에 이 법에 따라 

주택건설사업 또는 대지조성사업을 시행하는 자 등 ② 건축법 제11조에 

따른 건축허가를 받아 분양을 목적으로 하는 공동주택을 건축한 건축주 

③ 공동주택의 증·개축을 한 시공자 ④ 주택법 제66조에 따른 리모델링을 

수행한 시공자를 포함하고 있다. ③, ④의 시공자는 

입주자대표회의로부터 증·개축 또는 리모델링 공사를 도급받은 것이므로 

수급인으로서의 담보책임을 지게 된다.

또한 공동주택관리법 제37조 제1항에는 하자 보수 의무를 지는 사업 

주체에 대하여 '사업 주체(건설산업기본법 제28조에 따라 

하자 담보책임이 있는 자로서 제36조 제1항에 따른 사업주체로부터 

건설공사를 일괄 도급받아 건설공사를 수행한 자가 따로 있는 

경우에는 그 자를 말한다)는 담보책임 기간에 하자가 

발생한 경우에는 그 하자를 보수하여야 한다.

특히 공동주택관리법 제38조 제5항은 하자 보수 보증금의 

지급을 위해 필요한 하자의 조사 방법 및 기준, 하자 보수 비용의 

산정 방법 등에 관해 동법 제39조 제4항에 따라 정하는 하자 판정에 

관한 기준으로 하자 감정을 받아야 한다.

하자 종류에 따라 하자 보수 보증 기간이 정해져 있으므로 시의성있게 

대응해야 한다. 집합건물법에 따르면 담보 책임의 

존속 기간은 최단 2년에서 최장 10년까지 매우 다양하다.

하자의 중대성, 시설물의 사용 가능 햇수 및 교체 가능성 등을 

고려하여 공동주택의 내력 구조부별 및 시설 공사 별로 

10년의 범위에서 대통령령으로 정한다.

실제 대법원의 판례에 따르면 “집합건물법에 의한 구분소유자들의 

손해배상청구권과 주택법령에 의한 입주자대표회의의 하자 보수 

이행청구권 및 보증금 지급 청구권은 그 인정 근거와 권리관계의 

당사자 및 책임내용 등이 서로 다른 별개의 청구권이다. 

입주자대표회의에 대한 건설공제조합의 보증금 지급채무는 사업 주체의 

하자보수 이행 의무에 대한 보증채무일 뿐이고 입주자대표회의에 

대한 사업주체의 손해배상채무가 주채무인 것은 아니므로, 

입주자대표회의가 사업 주체에 대하여 주장하는 손해배상청구권과 

건설공제조합에 대하여 주장하는 보증금 지급 청구권 사이에도 

법률상의 직접적인 연계 관계는 없다”고 밝힌 바 있다. 

( 대법원 2012. 9. 13. 선고 2009다23160 판결 참조 )

이에 법무법인 성지파트너스 김한수 대표 변호사는 “아파트 하자 소송은 

인지대·송달료 등 기본 소송 비용을 포함해 전문 업체에 의한 하자 진단 비용, 

법원의 감정에 따른 감정 비용, 필요에 따른 전문 기관 의뢰 성능 

실험 비용 등 막대한 비용이 소요될 수 있다. 특히 개인으로 소송을 

제기하기보다 집단으로 진행하는 경우가 많은데, 하자 심사 및 조정에 

소요되는 일정이 길어지거나 의견이 합치되지 않을 경우, 이에 대한 피해는 

아파트 입주민에게 고스란히 돌아가게 된다”고 설명했다.

또한 김한수 대표 변호사는 “아파트 하자 소송은 집합건물법이나 주택법, 

건설산업기본법과 민법 등 동시에 적용되는 사안이기 때문에 

하자 종류의 발생과 시기 등에 따라 손해배상청구를 제기해야 한다. 

만약 소송을 앞두고 있다면 유사한 사건에 승소 CASE를 보유한 

부동산 전문 변호사를 통해 가장 객관적인 법률 자문을 받는 것이 

도움이 된다”고 조언했다.