성지파트너스 건설·부동산·기업법무 센터

사진 : 법무법인 성지파트너스 최승준 대표변호사

공사도급계약이 적법하게 해지되었음에도 불구하고 

기존 시공사가 현장을 떠나지 않고 점유를 지속하는 

사례는 건설 현장에서 빈번하게 발생하는 분쟁 중 하나다.

발주자 입장에서는 새로운 시공사와의 계약을 통해 

공사를 재개하려 해도, 기존 시공사가 현장 출입을 막거나 

장비 반출을 거부하면서 공사가 전면 중단되는 

상황에 직면할 수 있다.

문제는 이런 점유 행위가 법적으로 정당하지 않더라도, 

발주자가 이를 즉시 해결하기는 현실적으로 

매우 어렵다는 데 있다.

법률 전문가들은 이러한 상황에 놓인 발주자가 고려할 수 

있는 최우선 대응 수단으로 민사 가처분 절차를 제시한다. 

그중에서도 ‘부동산 인도 단행 가처분’이나 ‘건조물 퇴거 

단행 가처분’은 실무상 가장 빠르고 실효성 있는 조치로 꼽힌다.

이 절차는 법원이 본안 소송 전에라도 즉시 집행 가능한 

명령을 내려, 발주자가 현장을 다시 인도받을 수 

있도록 돕는 제도다.

단행 가처분이 인용되기 위해서는 △도급계약 해지가 

적법하게 이루어졌음을 입증할 수 있는 문서, △시공사 

점유로 인한 회복 불가능한 손해 발생 가능성을 입증해야 한다.

예를 들어 계약 해지 통보서, 계약 위반 사실, 이행 요구서 

및 미이행 자료 등이 그 증빙 자료가 될 수 있으며, 

공사 지연으로 인한 손실이나 후속 시공사 투입 불가 

상황 등도 소명 포인트가 된다.

만약 시공사의 현장 점유가 단순한 잔류를 넘어, 

후속 시공사의 장비 반입을 막거나 인력의 출입을 

물리적으로 저지하는 등 공사 진행을 방해하는 수준에 

이르렀다면, ‘공사방해금지 가처분’도 병행 신청하는 

것이 바람직하다.

법원은 발주자의 신청에 따라 시공사의 특정 방해 행위를 

즉시 중단하도록 명령할 수 있으며, 이를 어길 경우 

법적 제재가 뒤따른다.

이와 함께 형사 절차 역시 유효한 대응 수단이 될 수 있다. 

특히 시공사의 행위가 지속적이고 조직적으로 진행되어 

실질적으로 공사 자체를 불가능하게 만든 경우, 

형법상 업무방해죄가 성립할 여지가 있다.

판례에 따르면 타인의 업무 수행을 현실적으로 방해하는 

행위는 업무방해로 처벌될 수 있으며, 현장 점유로 

인한 공사 중단이나 출입 차단 행위가 이에 포함된다.

실무에서는 민사상 가처분과 함께 형사 고소를 병행하여, 

시공사에 강한 심리적·법적 압박을 가하고, 

자진 퇴거를 유도하는 방식이 흔히 활용된다.

이때 증거 확보도 매우 중요하다. 현장 방해 정황이 담긴 

사진이나 영상, 관계자 진술 등은 수사기관의 

판단에 결정적인 영향을 미친다.

단, 시공사가 계약 해지의 정당성 자체를 문제 삼아 가처분 

집행에 저항하는 경우도 있기 때문에, 사전 단계에서 

계약 해지 절차의 적법성을 철저히 확보하는 것이 중요하다.

발주자가 우월적 지위를 남용했다는 시비를 피하려면, 

해지 사유에 대한 객관적 증빙과 공정한 해지 절차의 

이행이 반드시 뒷받침되어야 한다.

결국 핵심은 신속한 법적 대응이다. 단순히 시공사가 

떠나지 않아 공사가 지연되는 것처럼 보이지만, 

이는 곧 비용 손실과 일정 차질이라는 명백한 피해로 이어진다.

발주자는 현실을 감정적으로 접근하기보다는, 법률적 

틀 안에서 정당한 절차를 통해 문제를 해결해야 한다. 가처분, 

형사고소, 절차적 정당성 확보라는 3박자의 전략은 단절된 

공사의 빠른 재개와 사업 신뢰 회복을 위한 최선의 방안이다.

점유 분쟁은 단지 공간의 문제가 아니다. 이는 곧 권리와 책임, 

계약과 법률에 대한 해석이 충돌하는 영역이며, 결국 철저한 

준비와 신속한 조치가 발주자의 손해를 최소화하는 유일한 길이다.