성지파트너스 건설·부동산·기업법무 센터

사진 = 법무법인 성지파트너스 최승준 대표변호사 

건설 변호사로서 활동하다보면, 가장 많이 담당하는 

사건이 공사대금 사건이다. 그 중에서도 가장 많은 비중을 

차지하는 것이 ‘추가공사대금’사건이다.

건설공사는 장기간, 많은 물량과 노무를 투입하는 것이 

특징이다. 한편 건설공사도급계약은 설계와 현장여건의 

불일치 등으로 설계변경이 빈번하고, 장기간의 공사이다보니 

계약체결과 준공사이의 기간 중 물가변동이 일어나기도 하며, 

여러 가지 이유로 인하여 공사기간이 연장되어 추가 

간접비가 발생하기도 한다. 

이러한 원인들에 관하여 수급인은 도급인에게 계약금액 조정을 

청구할 수 있고, 계약금액이 조정되는 경우, 당초 건설공사도급계약의 

금액 및 기간을 변경하는 새로운 계약을 체결한다. 만약 이렇게 

변경계약을 체결한다면 도급인과 수급인 사이에 추가공사대금에 

관한 분쟁이 발생할 소지는 적어진다. 

그런데 계약금액 조정사유가 발생하였음에도 불구하고, 그때에 

변경계약을 체결하지 않고, 변경된 내용의 공사를 계속하면서 준공시 

정산하는 것으로 도급인 및 수급인이 잠정적으로 합의만 하는 경우, 

분쟁의 씨앗이 싹트고 있는 것이다. 

수급인은 도급인이 준공시에 실투입한 만큼의 추가 물량과 변경된 

단가를 적용된 추가공사대금을 지급할 것이라 기대하고, 자신의 

비용으로 우선 건설공사를 완성하게 되는데, 막상 준공이 되면, 

도급인과 수급인은 추가된 공사항목이 무엇인지부터 시작해서, 

증가한 물량이 얼마인지, 그 물량에 적용할 단가는 얼마인지, 

계약기간의 연장에 관한 책임이 누구에게 있는지, 그래서 발생한 

간접비가 얼마인지에 대하여 하나하나 다투기 시작하는 것이다. 

일단 분쟁이 발생하면 급한 쪽은 수급인이다. 도급인 입장에서는 

이미 건물이 완성되었기 때문에 분쟁이 장기화 되더라도 손해볼 

것이 없다. 그런데 수급인은 자신의 비용으로 우선 추가공사를 했기 

때문에 분쟁이 장기화될수록 현금흐름이 막혀 영업이 어려워질 

가능성이 크다. 

이러한 이유로 수급인은 터무니없는 금액에 준공정산합의를 하는 

경우가 많다. 특히 하도급의 경우, 원사업자와 수급사업자는 

갑을관계에 있기 때문에 당초 목표했던 추가공사대금의 

일부만 받는 사례가 많다.

한편 준공정산합의를 포기하고, 소송에 돌입한다고 하더라도 

역시 난관은 존재한다. 소송은 청구하는 쪽에서 청구금액의 발생 

및 범위에 관하여 입증을 해야하는데, 수급인이 추가공사대금 

발생 및 범위에 관한 입증자료를 충분히 수집해놓지 못한 경우가 

많기 때문이다. 

특히 하도급의 수급사업자의 경우, 전담 공무인력이 부족하여 

입증자료를 수집해놓지 못하거나, 수집해놓은 입증자료를 

분실하는 경우까지 발생한다. 

추가공사대금 청구 소송의 경우, 법원감정이 필수인데, 

감정자료가 부족하여 애를 먹게 되는 것이다.

결국에 추가공사대금 사건의 경우, 가장 중요한 시기는 

‘변경계약을 체결했어야 하는 그때’이다. 그때부터 분쟁의 

씨앗이 태동한 것이고, 변경계약을 체결하지 않고 추가공사를 

하는 그 시점부터 수급인은 불리한 지위에 있게 되는 것이다. 

그렇다면 그때 필요한 것이 바로 법률자문이다. 소송상 필요한 

추가공사대금의 발생 및 범위에 관한 입증자료를 어떻게 

남겨놓아야 되는지, 추가공사대금을 언제 청구해야 하는지, 

수급인의 귀책사유로 돌릴만한 것에 대한 위험은 어떻게 피해야 

하는지 등등에 관한 종합적인 자문을 받아야 하는 것이다. 

특히 하도급의 수급사업자의 경우, 전담 공무인력이 부족하기 

때문에 더더욱 법률자문을 받아 분쟁에 대비해야 한다. 

수급사업자가 상대해야 하는 원사업자는 계약담당부서에 

이미 변호사가 포진하고 있다는 점을 잊어서는 안된다. 

위와 같이 의견을 드리면 간혹 ‘나는 소송까지 가는 것을 

원하지 않는다’라고 하면서 자문받기를 꺼려하시는 분이 있다. 

그런데 아이러니 하게도 장래 분쟁에 대비하여 입증자료를 

충분히 준비해두면, 오히려 소송까지 가는 일이 없다. 

추가공사대금의 발생 및 범위에 대하여 충분한 자료를 

바탕으로 도급인에게 준공정산을 요구할 경우, 도급인의 

입장에서도 소송까지 간다면 패소의 위험이 있고, 오히려 

이자까지 크게 물어줘야 한다는 점을 알게 되기 때문이다.

변경계약의 체결 전 수급인이 추가공사를 자신의 비용으로 

먼저하는 것은 어쩔 수 없는 건설관행이라고 하더라도, 

장래 발생할 가능성이 높은 분쟁에 대하여 미리 법률자문을 

통해 대비해야 하겠다. 

다시 한번 말하지만, 준공이 되면 도급인은 급할 것이 없다.