성지파트너스 건설·부동산·기업법무 센터

사진 = 법무법인 성지파트너스 최승준 대표변호사 

건설 현장에서 도급계약이 체결되는 순간은 

모든 관계자가 한마음으로 프로젝트의 성공을 

기원하는 시점이다.

도급인은 정해진 공사비 내에서 공사를 완성해 

제때 인도받기를 바라며, 수급인은 공사 과정에서 

변경 사항이 생기더라도 추가 비용을 반영해 적정한 

이윤을 확보하기를 원한다.

하지만 시간이 지나면서 기대와 현실의 차이가 커지고, 

결국 갈등이 발생하면서 계약이 중도에 

해제되는 사례가 적지 않다.  

건설공사 도급계약이 특히 해제되는 빈도가 높은 

이유는 법적 구조에서 비롯된다.

민법은 도급인에게 공사 완료 전에 계약을 

자유롭게 해제할 수 있는 권한을 부여하고 있다.

또한, 해제된 계약의 효력이 소급되지 않는 점을 

고려할 때, 도급인과 수급인 모두 법적 분쟁을 

이어가기보다는 신속한 합의해제를 통해 

각자의 이익을 도모하는 것이 현실적 

선택이 되기 때문이다.  

하지만 계약이 해제되는 경우, 수급인과 하수급인은 

반드시 법적·재정적 손실을 최소화하기 위한 준비를 

해야 한다. 특히, 계약 해제 시 수급인이 유의해야 할 

사항을 살펴보는 것이 좋다.

민법상 도급인은 공사 완료 전이라도 계약을 자유롭게 

해제할 수 있다. 하지만 이 경우 수급인은 손해배상을 

청구할 수 있으며, 이를 위해서는 사전에 철저한 

입증 자료를 준비해야 한다.  

손해배상의 범위에는 공사가 정상적으로 진행됐다면 

발생했을 공사이윤, 임차 장비 사용료, 미사용 자재 

비용 등이 포함될 수 있다.

특히 공사이윤은 계약 체결 시 제출한 견적서나 내역서에 

기재된 내용을 기준으로 산정되는데, 만약 이윤 항목이 

명확하게 기재되지 않았다면 추후 입증 과정에서 불리해질 

수 있다. 따라서 도급계약 체결 시 견적서나 내역서에 

공사이윤 항목을 반드시 포함해 계약 부속 서류로 

명확히 남겨두는 것이 중요하다.  

또한, 민법이 도급인의 자유로운 해제권을 보장하는 

것과 달리, 하도급법은 수급인이 하수급인과 맺은 계약을 

임의로 해제하는 것을 엄격히 제한하고 있다.

만약 수급인이 법적 요건을 갖추지 않은 채 일방적으로 

하도급계약을 해제할 경우, 이는 '부당 위탁 취소'에 

해당할 수 있으며, 징벌적 손해배상 책임이 발생할 수 있다.  

이에 따라 수급인은 하도급계약 해제 전에 반드시 

하도급법 위반 여부를 면밀히 검토해야 하며, 

하수급인 역시 부당 위탁 취소에 해당하는 경우 

공정거래위원회에 신고하고 민사소송을 통해 

손해배상을 청구하는 방안을 고려할 필요가 있다.  

계약이 합의해제로 진행될 경우, 모든 사항을 문서화해 

법적 분쟁의 소지를 최소화해야 한다. 합의해제 

약정서와 정산합의서에는 반드시 다음과 같은 

내용이 포함돼야 한다.  

1. 해제의 성격 명시: 해제가 합의에 따른 것인지, 

한쪽의 채무불이행으로 인한 것인지 명확하게 기재해야 

한다. 한쪽은 합의해제라고 판단했으나 상대방이 

채무불이행을 주장하며 법적 조치를 취하는 

사례가 빈번하기 때문이다.  

2. 기시공 부분의 범위 명확화: 이미 진행된 공사의 

범위를 명확히 해야 정산 기준이 분명해진다.  

3. 정산 항목 및 금액 기재: 해제 후 정산해야 할 

공사항목과 각 항목별 금액을 구체적으로 작성해야 

한다. 일부 항목이 정산 합의에서 누락되면 추후 

추가 청구가 가능할 수 있다.  

4. 미정산 항목의 향후 처리 계획: 합의해제가 급하게 

진행되는 경우 정산되지 않은 항목이 발생할 수 

있으므로, 이에 대한 정산 계획을 명확히 수립해야 한다.  

5. 기시공 부분의 하자 처리 여부: 합의해제 후 

하자 보수 책임이 자동으로 소멸하는 것은 아니므로, 

하자 발생 시 청구 여부를 사전에 협의해야 한다.  

6. 정산금 지급 기한 및 지연이자: 정산금 지급 

시점과 지연 발생 시 적용될 이자율도 사전에 

합의하는 것이 바람직하다.  

건설공사 도급계약은 다양한 변수를 동반하는 

계약이다 보니, 현실적으로 해제 가능성을 염두에 

두지 않을 수 없다. 따라서 계약 체결 단계에서부터 

해제 시 발생할 수 있는 법적·재정적 문제를 미리 

고려하고 대비하는 것이 필수적이다.