성지파트너스 건설·부동산·기업법무 센터

사진 : 법무법인 성지파트너스 최승준 대표변호사

분양계약을 둘러싼 법적 분쟁이 증가하고 있다.

선분양제도가 일반화된 국내 부동산 시장에서, 

수분양자들이 실제로 건물을 확인하지 못한 채 

계약을 체결하는 경우가 대부분이기 때문이다.

계약 당시 제시된 설계도면이나 견본주택, 광고 자료와 

실제 완공된 건물 사이에 차이가 발생하면서, 계약 해제 

요구가 잇따르고 있다.

이 같은 상황은 분양 목적물의 품질이나 규모에 대한 기대와 

현실 사이의 간극뿐 아니라, 최근 부동산 경기 침체, 

대출 축소, 수익형 부동산의 한계 등 외부 요인까지 

겹치며 더욱 심화되고 있다.

특히 수익형 숙박시설의 경우, 거주 불가능 판정이나 

수익 미지급 등으로 계약을 해지하려는 수분양자들의 

움직임이 두드러지고 있다.

그렇다면, 법적으로 분양계약을 해제할 수 있는 조건은 

무엇일까. 실무상 자주 언급되는 몇 가지 해제 

사유를 살펴보면 다음과 같다.

첫 번째는 면적 부족 문제다. 전용면적이나 공유대지 

면적이 분양계약서상 명시된 수치보다 현저히 적은 경우, 

수분양자는 분양계약의 목적을 달성할 수 없다고 

판단해 계약을 해제할 수 있다. 이는 실제로 분양 당시 

기대한 주거 또는 사업 공간의 기능을 확보할 수 

없다고 여겨질 때 성립할 수 있다.

두 번째는 입주 지연이다. 분양계약서에는 대부분 예정 

입주일이 명시돼 있으며, 입주가 3개월 이상 지연될 경우 

해제를 허용하는 조항이 포함되어 있는 사례가 많다. 

이 기준을 넘긴 지연이 발생하면 수분양자는 분양계약을 

해지하고, 이미 납부한 분양대금의 반환을 요구할 수 있다.

세 번째로, 대출이 불가능한 경우다. 분양자가 분양대금에 

대한 대출을 확약했거나, 대출 가능성을 전제로 

계약을 체결한 경우임에도 불구하고 실제로 대출이 

불가능하다면, 이는 분양자의 귀책사유로 간주될 수 있다.

다만, 일반적으로 분양대금 조달은 수분양자의 책임이라는 

원칙이 적용되므로, 단순한 대출 실패만으로 계약 

해제를 주장하기는 어렵다. 분양자의 구체적인 확약이나 

보장이 있었는지 여부가 판단 기준이 된다.

네 번째는 주차 공간 부족이다. 특히 상업용 건물의 경우, 

충분한 주차 공간 확보는 핵심 조건 중 하나로, 분양계약서에 

명시된 주차면수가 확보되지 않았다면 이는 계약 해제 사유가 

될 수 있다. 예를 들어 계약서에 명확히 특정 주차대수가 

명기된 상태에서 그보다 적은 공간만이 제공된 경우, 

분양자의 의무 불이행으로 간주될 수 있다.

다섯 번째는 설계 변경이다. 창문 위치, 기둥 배치 등 

구조상의 주요 변경이 수분양자의 사용 목적을 훼손하는 

수준일 경우, 계약 해제의 정당한 사유로 인정될 수 있다. 

대부분의 분양계약서에는 설계 변경 가능성을 명시하고 

있으나, 이 조항이 있다고 해도 변경의 정도가 중대하고, 

분양목적을 본질적으로 훼손한다면 계약 해제를 

주장할 수 있는 여지가 생긴다.

이 외에도, 분양 광고와 실제 조건이 일치하지 않는 경우나, 

계약 체결 당시 제시된 정보에 허위나 과장이 포함된 

사례 등도 분양계약 해제 사유로 고려될 수 있다. 

법률적으로 계약의 목적을 달성할 수 없는 상황으로 

인정되는지를 중심으로 판단된다.

한편, 분양계약 해제를 둘러싼 소송이 제기된 경우라도, 

판결이 확정되기 전까지는 계약 해제를 기정사실로 삼을 수 없다.

특히 금융기관 대출을 통해 분양대금을 납입한 경우, 

계약 해제 여부가 확정되지 않은 상태에서는 여전히 

수분양자에게 대출이자 납부 의무가 존재한다.

소송 중이라고 해도 금융채무 불이행 상태가 되면, 

신용등급에 타격을 입거나 불이익을 받을 수 있으므로 

각별한 주의가 요구된다.

계약 해제 후 대출 원금 및 이자는 향후 분양자와의 

소송에서 원상회복의 원칙에 따라 반환받을 수 있으나, 

이는 판결 결과에 따라 달라질 수 있다.

계약이 해제되었다고 판단하여 자의적으로 대출 이자 

납부를 중단하는 것은 법적으로 위험한 선택이 될 수 있다.

최근 다양한 유형의 분양계약 해제 사례가 늘고 있는 만큼, 

단순히 계약서 내용만으로 판단하지 말고, 광고, 설명서, 

분양사무소 안내 등 모든 관련 자료를 면밀히 검토해야 한다.

계약상 명시되지 않은 사안이라도 실제 피해가 확인되면 

법적으로 해제 가능성을 인정받을 수 있는 여지도 있기 

때문이다. 분양계약 해제를 고려하는 경우에는 관련 

법률 전문가의 상담을 통해 실질적인 조치를 검토하는 

것이 바람직하다.